Преди да сключите договор за наем е добре да се информирате за разходите, които ви очакват
Текст Северина Горанова, LL.M
Търсенето на жилище под наем е трудно и често скъпо начинание. Не е достатъчно само да го намерим, но и да се справим с преговорите за цената, срока и условията за ползването му. Тук има регулации и термини, които объркват дори експертите, а притиснати от обстоятелствата и непознаващи правилата бъдещите наематели сключват договори при крайно неизгодни условия, често на границата с измамата.
За да се ориентирате още преди преговорите за склюване на договор за наем, ще ви представим най-честите разходи, които трябва да предвидите:
Ablöse – обезщетение на предишния наемател, за подобрения, мебели и инсталации. При нанасянето в ново жилище, новите наематели обикновено заплащат обезщетение на предишните наематели за направените подобрения в жилището, за предоставените мебели или инсталации.
Случва се обаче наемодателите, старите наематели или посредниците да прикриват други плащания под името „Обезщетение“ (Ablöse) или да завишават тази сума. Законът предвижда два случая, в които това е недопустимо:
– когато няма нищо предоставено в замяна: обезщетението се дължи само за направени подобрения (напр. допълнително поставен дървен паркет) или предоставени мебели и инсталации (душ кабина, теракот).
Забранени са обезщетения на база, че жилището се намира в реномиран квартал, предоставя добра гледка или други подобни.
Плащането трябва да отговаря на действителната цена на подобрението към момента на нанасяне. Затова преди да го направите, е хубаво да се информирате колко действително струват направените подобрения.
– Абсолютно недопустимо е да заплащате обезщетение под името „Ablöse“, само защото е било платено от предния наемател.
Ако сте платили незаконно поискано или завишено обезщетение, имате право да го поискате по съдебен ред в рамките на десет години от плащането. Затова е важно, когато заплащате, да поискате разписка, в която изрично да се казва колко точно е бил размерът на обезщетението и на коя дата е платено.
Квартири: Малко повече немски при търсенето на жилище под наем – превод на някои немски термини, необходими при търсенето на квартира в Австрия
Полезни адреси на експерти и фирми с български език в Австрия
Заплащане на наемодателя за направени инвестиции
Възможно е старият наемател да е направил инвестиции, които да са заплатени от наемодателя. В случай, че наемодателят иска от вас да поемете тази инвестиция, той няма право да увеличава наема на база на повишената цена на имота на основание инвестицията. Например: Старият наемател е подменил изцяло електрическата инсталация на стойност 8.000 евро, платени от наемодателя. При сключването на договора се споразумявате вие да поемете тази инвестиция, тъй като вие ще ползвате жилището. В този случай наемът трябва да бъде изчислен според фиктивната стойност на имота с неподменена електрическа инсталация.
Kaution (парична гаранция) е сума, която се предоставя на наемодателя, за да бъдат обезпечени разходите и евентуални вреди по жилището при изнасяне на наемателя. Какъв ще е размерът на гаранцията, как ще бъде съхранявана и кога ще бъде платена е въпрос на договаряне. Няма законова горна граница за паричната гаранция, но решения на съда, служещи за ориентир, постановяват, че сумата не трябва да превишава шест бруто наема. Въпросът за съхранението на гаранцията също не е законово решен, типични начини са банковата гаранция или спестовната книжка (Sparbuch). Ако в края на наемния период наемодателят отказва да върне гаранцията или има претенции, с които наемателят не е съгласен, следва да потърси правата си по съдебен ред.
Тези разходи трябва да се предвидят при всяко сключване на договор за наем. Поради казуистичната уредба на наемните отношения в Австрия, тяхната регулация може да варира в зависимост от това дали наемодател е фирма, физическо лице или от годината в която е построена сградата, в която се нанасяте. Допълнително към тях могат да излязат разходи за обработка на документите, възнаграждение за брокера, предварително заплащане на няколко наема и др.
Повече информация по темата може да научите на семинара „Какво трябва да знаем за наема в Австрия“, организиран от Austria for beginners на 13 октомври 2018 г.
Северина Горанова е родена във Варна. Завършила е Юридическия факултет на Софийския университет през 2011 година, а през 2016 и Юридическия факултет на Виенския университет. Започва професионалния си път през 2007 година като правен сътрудник в адвокатска кантора в София. През 2011 г. започва стаж в правния отдел на Австрийския червен кръст, последван от място като правен сътрудник в адвокатска кантора, специализирана в областта на семейното и гражданско право. В началото на 2017 завършва практиката си в съда (Bezirksgericht Donaustadt) и Виенската прокуратура и от тогава се занимавам изцяло с каузата на Austria for beginners.
Северина Горанова е юридически консултант в сдружението Austria for beginners, което помага на новодошлите чужденци да се справят с правните и административни процедури и да уредят безпроблемно живота си в Австрия. То предлага правни консултации в областта на гражданското, семейно и наследствено, административно, трудово и осигурително право, както и семинари по теми, свързани с родителството и образователната система в алпийската република.
_________________
Още по темата:
Austria for beginners: Интеграцията означава познаване и спазване на местните правила и норми
Признаване на чуждестранна диплома в Австрия
