Текст Елица Ценова
Инвестициите в ново жилищно строителство намаляват от две години насам, а тази година тенденцията е особено осезаема. Развитието, което последните 10 години благодарение на почти безлихвените кредити бе развило скорост, като товарен влак внезапно наби аварийни спирачки. Много текущи проекти вече са отложени или изцяло отменени. Разширяването и обновяването на съществуващи имоти се бави поради икономическата криза и несигурност. Проблемът е, че нито частните строители на жилища, нито фирмите правят поръчки. Частните лица нямат достатъчно пари, защото с новата банкова регулация вече почти не могат да получават заеми, а на големите компании им липсват средства за инвестиции в строителството както от потребителите, така и от големите институции като пенсионни фондове.
„Ситуацията на фирмите в строителния бизнес е изключително трудна. Голяма част съкращават персонала, а някои обявяват фалит“, коментира арх.Евгени Гергински, съсобственик на архитектурно бюро HAWLIK GERGINSKI Architekten ZT GmbH. Той посочва още, че тежкото положение на строителната индустрия, която е основен движещ фактор в австрийската икономика, оказва домино ефект върху останалите сектори – от производство на мебели и домакински уреди до маркетингови агенции и големи консорциуми.
По данни на Kreditschutzverband през първата година на 2024 г. Австрия регистрира рекорден брой фалити – 3298. Това бележи ръст от 26% спрямо същия период на миналата година и рекордно ниво за последните 15 години. Тази вълна засяга компании както от строителния бранш, така и от енергетиката, гастрономията, финанси, транспорт, хотелиерство, търговия и др.
____________________________________________________________________
Арх.Гергински е държавно упълномощен и заклет цивилен инженер (staatlich befugter und beeideter Ziviltechniker) и като такъв разполага с правомощия в сферата на недвижимите имоти.
Той е и сертифициран консултант по устойчивост и издаване на удостоверения по устойчиво строителство по схемата на германската DGNB, както и EU-Taxonomy Advisor.
_______________________________________________
По-голямо търсене, но по-малко строителство
Трудните условия за новото строителство, характеризиращи се с икономически спад, бързо покачване на лихвените проценти, високи цени на строителството и най-вече влезлите в сила от 2022 строги критерии за ипотечен кредит, засягат виенския жилищен пазар особено силно през тази година: броят на започнатите проекти рязко намалява, което е съпроводено със значителен спад на завършените обекти. През 2024 г. ще бъдат финализирани общо около 13 200 жилища. Това е най-малкият брой нови жилища от седем години насам, имайки предвид годините от 2005–2022, когато се завършваха по 17.000-19.000 на година.
Средносрочната тенденция обаче, базирана на започнатите проекти, изглежда още по-трудна: през 2023 г. разрешенията за строеж на нови жилищни проекти са били едва около 11 500. В сравнение с рекордната 2019 г. това представлява спад с повече от 46 %.
Това означава и по-малко строежи, което ще се отрази на данните за завършените сгради през 2025 г. и особено през следващите 2026 и 2027 г. Техният брой вероятно ще бъде дори по-нисък от прогнозираните в момента. Много строителни предприемачи вече са отложили планирани проекти или са ги спрели за неопределено време. Поради това може да се очаква, че броят на завършените жилища ще бъде по-нисък от и без това много ниския брой разрешителни за строеж.
Към тази картина трябва да прибавим обаче бързо нарастващото население в австрийската столица, което вече надхвърли 2 млн. през есента на 2023. Прогнозата е през 2080 година то да се увеличи с още 24%, достигайки 2 457 662. С две думи – търсенето на жилища ще продължава да нараства.
Не трябва да пренебрегваме и броя на празните жилища, който е чисто спекулативен поради липса на квалифицирани данни. Според Greenpeace в Австрия те са около 230.000 с потенциал за 340.000 обитатели. За Виена се изхожда от 100.000. Причините, поради които тези жилища стоят празни, не са ясни и изясняването им със сигурност е едно от важните проучвания, които текат в момента. Факт е обаче, че те не са достъпни.
„След година-година и половина на пазара ще има глад за жилища“, коментира арх.Гергински.
„Днес реалността е различна, защото населението се увеличава с по-бързи темпове, отколкото се прогнозираше преди десет години“. Според него основните проблеми в сектора идват в момента от строгите регулации на банките и финансовия сектор. Ако там настъпят промени втората половина на 2025, строителният бранш ще се съвземе, макар и това да отнеме известно време.
Цени нагоре, цени надолу
В момента на пазара на недвижими имоти ясно се очертават две тенденции – цените на новите жилища остават постоянни или леко се покачват, докато при цените на по-старите жилища се забелязва лек спад. В сравнение с предходната година стойността на новопостроените апартаменти се е повишила или поне се е задържала стабилна. Това се дължи главно на продължаващите високи разходи за строителство и намалялото предлагане, тъй като много проекти не се реализират поради повишаването на лихвените проценти. При все още високото търсене, цените на новопостроените апартаменти вероятно ще останат стабилни или поне няма да се понижат в бъдеще, прогнозират експертите от Raiffeisen Immobilien в последния си анализ на цените на недвижимостите в Австрия. Според него в момента средната цена на квадратен метър на ново строителство във Виена е 6 100 евро, докато за по-старо строителство цената е 4 200 евро. Разбира се, важна роля тук имат и други фактори и преди всичко локацията, която може съществено да промени крайната цена.
Развитието на цените на имотите и наемите продължава да се разминава. И през второто тримесечие на 2024 наемите в сегментите с по-ниско и средно качество нарастват забележимо по-бързо от инфлацията, което означава, че цените се увеличават в реално изражение. Увеличението в по-високия ценови сегмент е по-слабо изразено.
Средно от началото на годината наемите са се повишили с около 5,3% до 14,70 евро, като по-силно е увеличението най-вече в добрите жилищни локации, сочат данните на EHL. През 2023 г. например средният наем за имот ново строителство в 3-ти район е бил 15,60 евро, докато през тази година той вече е 16,40 евро за сравним по местоположение и качество имот.
И все пак има динамика
Според арх.Гергински сегашната трудна ситуация има и своите положителни страни. „В такива моменти се учим да бъдем по-креативни и иновативни, как по-ефикасно да използваме даденостите и как да оптимизираме работните процеси. Новите технологии помагат в тази насока, макар и да не могат изцяло да заменят човека“.
Затрудненията с финансирането на нови обекти, наложени от финансовите институции, стимулираха предприемачите да търсят алтернативни начини за набиране на средства. Увеличават се сдруженията, които събират пари по частен път на принципа – повече инвеститори, по-малък риск, но и по-малка печалба.
Освен в утилитарното жилищно и офисно строителство, се инвестира по-активно и в по-малки, но ексклузивни луксозни имоти в зелените квартали на столицата. Смели и иновативни концепции също все по-често просперират. Такъв е частният клуб Am Hof 8 на предприемача Йоханес Катус. Вместо да дава под наем семейната сграда на площад Am Hof в идеалния център на Виена, той решава да я преустрои и да ѝ даде ново предназначение. Сега в нея на няколко етажа са разположени ресторант, фитнес, бар, офиси, стаи за бизнес срещи и събития, а голямата тераса на покрива с гледка към катедралата е идеално място за коктейл с приятели след работа в летните вечери. Концепцията за затворено общество до 1000 души, в което се плаща за членството, не е нова по света, но тепърва прохожда в Австрия, а собственикът на клуба вярва, че начинанието му ще бъде успешно. Лимитът вече е достигнат.
________________
Арх.Евгени Гергински: Нагласите на хората към домовете им се променят
Арх.Гергински: Кризата в строителния бранш може да отключи нови креативни решения
_______________
Пример за нов тип използване на стари подземни помещения е частната изба Winebank в първи район, която предлага място за съхраняване предимно на вина, но и на пури. Това не е типична винарна, макар че може да се опитат и различни местни вина и отбрани сирена, а по-скоро модерно пространство за събития и най-вече място, където да оставите закупените вина и висококачествени пури да отлежават при подходяща температура.
Арх.Гергински посочва, че след промените в законовата база за отдаване на наем на жилища, много от собствениците на предишни AiRbnb квартири, са били принудени да преустановят дейностите си за по-дълго от 3 месеца в годината. Тази липса използват предприемачи или собственици на сгради, за да ги превърнат в хотели. „Проектите за преустройство на жилища в Appartments се увеличават за сметка на жилищното строителство“. След пандемията туризмът всяка година гони нови рекорди.
Макар и да има затишие в строителството, пазарът не е съвсем замрял, нито пък строителните работи. Проблемът е, че населението на Виена се увеличава и нуждата от жилища нараства повече от предлагането. Опасението на специалистите е, че когато в един момент банките и финансовите институции отново нормализират процеса по даване на кредити и хората имат възможност да купуват, няма да има достатъчно предлагане. А това неизбежно ще доведе до нов бум в цените.
