Една от причините Виена да е най-добър град за живот в света е и фактът, че предлага качествени достъпни жилища. Така от една страна Общината осигурява добър стандарт на живот на своите жители, а от друга – гарантира красива и екологична градска среда.
Репортаж на Кармелита Денева и Ива Стойкова, специални пратеници на EconomyNews.bg и Region.bg
снимки:EconomyNews.bg
Само 300-400 метра делят помпозния виенски дворец „Белведере“ и неговите градини от една съвсем необичайна на вид Виена. Тази на новите жилищни блокчета, нови улици, които с нищо не напомнят, че са част от един от най-величествените стари европейски градове.
Даниел Гласер е експерт по жилищно строителство в Община Виена. За да говорим по темата „Достъпни жилища във Виена”, той ни покани не в кабинета си, а в модернистично кафене именно в новите части на града. На няколко минути от кафенето по-късно видяхме и как изглеждат достъпните за всеки виенчанин апартаменти.
Г-н Гласер, какви хора живеят в тези сгради?
Основно работнически семейства. Но както виждате всеки живущ се опитва да създаде уют на балкона си, в стаите. Доминират жилищата с не повече от 80 км.м. като наемите варират между €7 и €9 евро на кв.м. при социалните жилища, докато на свободния пазар цената е €10-€12 (до €20) /кв. метър. Но като цяло €10 на кв. метър е късмет и много добра наемна цена. Тук обаче не влизат режийните разходи, интернет и т.н. Трябва да отбележа, че режийните разходи са средно по 1 евро на кв.м.
Във Виена има приблизително един милион жилища. От тях 220 хиляди от тях за собственост на Общината, тя ги управлява, наемите са по-ниски от пазарните. Около 200 хил. жилища са собственост на жилищно-строителни кооперации, които са дружества с идеална цел. Тези кооперации са специфична за Виена и за Австрия. Те са частни фирми, но изграждат жилища в обществен интерес. Това означава, че наемите са на достъпни цени. Когато се съберат тези жилища и изцяло общинските, техният дял във Виена става около 40-42% достъпни, социални жилища.
Този огромен сграден фонд не е изграден за един ден, а в продължение на сто години, уточнява общинският експерт.
Общинските жилища на Виена – история и бъдеще
Виена – устойчиво развитие и интелигентни решения
Община Виена има за партньори 80 такива дружества с идеална цел, а с такива партньори, които не са ориентирани към печалба, много по-лесно може да се осигурят достъпни жилища и това е предимство на Общината.
Общината субсидира жилищното строителство. Тя дава дългосрочни заеми за период, например от 40 години, с 1% лихва. Това е 30-40% от общата инвестиция. Допълнително се взимат и кредити от банките при много добри условия, за да разполага строителят с достатъчно средства. Собственият капитал на дружествата е около 10-20% от общата инвестиция.
За да бъдат достъпни жилища, са необходими и достъпни парцели. За да се осигурят, в социалното строителство има различни инструменти.
Нов инструмент, но много важен, е създаването чрез закон на парцели с предназначение за социално строителство. Например, ако един парцел се използва за селско стопанство, но той има добро местоположение, трябва да се измени предназначението му и това е уредено със закон.
Също в закона е записано, че за нуждите на социалните жилища цената на квадратен метър не бива да надвишава €188 или €250 на км. м използваема площ.
Освен това Община Виена има и собствени парцели, които тя предоставя на дружествата с идеална цел. Има процедури за даване на поръчки – конкурси за строителни фирми, включително частни, които дългосрочно очакват печалба (1,2%-2,5%).
Жилищният бюджет на общината
€500 млн. годишно е бюджетът на Община Виена за инвестиции в жилищно строителство.
От тях:
€150 млн. са за саниране
€250 млн. за ново строителство
€80 млн. за помощи за покриване на наеми.
От тези €250 млн. за ново строителство, голяма част са заеми, отпускани от Общината. От друга страна, около €150 млн. се връщат от заемите. Това е една устойчива и добре работеща система, проверена в годините.
Разбира се, има и загуби, но същественото е, че се гарантира стабилно и ефикасно финансиране.
В Австрия всеки работещ гражданин внася 0,5% от дохода си във Фонд, който се разпределя в различните провинции. Провинция Виена получава €250 млн. от държавния бюджет.
С други думи, като се прибавят и върнатите заеми, само една малк част от текущия бюджет се използва за строителство.
Къде се изграждат новите жилища?
Всяка година се изграждат 10-12 хиляди нови жилища като от тях 5-7 хил. са социални жилища – почти 50% от всички жилища. Стремежът е да се запази този дял от 42%, за който стана дума, и дори да се разширява.
Нови жилища се изграждат в периферията на Виена. В района на централната жп гарата, например, са построени 5 хил. жилища, от които 3 хил. от Общината, а останалите със свободно финансиране. В новия квартал Зеещад 80% от новите жилища са осигурени от Общината, но там строителството продължава, тъй като тази част на града стана привлекателна за частните инвеститори, които все повече се осмеляват да се присъединят към този експеримент на Общината.
Наеми и субсидиране
Съществуват много сериозни правила за определяне размера на наемите при различни форми на субсидиране.
30-40% от инвестициите се получават от заеми, а колкото по-нисък е наемът, толкова по-висок е заемът. Както вече споменахме по-горе наемите варират между €7 и €9 евро на кв. метър при социалните жилища, докато на свободния пазар цената е €10-€12 (до €20) /кв. метър. Но като цяло €10 на кв. метър е късмет и много добра наемна цена.
Евтините наеми обаче имат силен икономически ефект и решението за тях е политическо и засяга основно средната класа. Достъпните жилища означават повече работни места, повече покупателна способност и съответно потребление, което е в подкрепа на малките и средните предприятия.
Как се получава социално жилище?
За да се получи социално жилище, основен критерий е доходът на човек или семейство. 80% от всички домакинства имат потенциална възможност за социално жилище. Средната граница е €42 хил. на човек годишно. При т.нар. смарт жилища критериите са по-строги.
Като причина, основание, че имаш нужда от социално жилище, може да се смята, че на 30 г. все още човекът живее при родителите си, или поради здравословни причини да не е приятно много хора да живеят на едно място.
При кандидатстването за социално жилище е важно поне две години кандидатът да е живял във Виена на един и същ адрес. След подаването на документите отговорът идва след шест месеца до година и половина.
